学校食堂出租办鸡场，谁是违法主体?

学校食堂出租办鸡场，谁是违法主体?

□夏国刚

阅读提示：学校将食堂房屋出租办养鸡场，国土资源管理部门以非法占地为由处罚承租方显然不妥。学校改变划拨地用途，才是违法主体。

［案情］

2003年4月，新疆某镇个体户汤某承租某镇中学闲置食堂房屋办养鸡场。县国土资源局对汤某以非法占地为由给予了相应处罚。镇中学校长杨某认为：汤某租赁的是房屋而不是土地，只需要在房地产管理部门办理登记手续就行了。汤某租赁的房屋是学校闲置多年不用的食堂用房，收取租金主要用于弥补教学经费的不足，是合理的，没有必要再向土地管理部门缴纳土地出让金。

［分析］

对于国土资源局的处罚和杨某的观点，笔者持有不同意见。笔者认为，租赁房屋时承载房屋的土地也随之出租，土地和在其之上的房屋是不能分开的。某镇中学出租房屋给汤某办养鸡场，是违法改变土地用途和非法出租土地的行为，本案违法主体应是镇中学。

地租地价理论认为，房租是一种混合租金，其中有一部分是属于地租，而另一部分是属于建筑物本身。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、原国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》等法律法规和政策都表明，在出让、租赁、转让、抵押处置房屋和土地时，必须遵循“地随房走”或“房随地走”的原则，两者不能分开。划拨土地使用权的出租，《新疆维吾尔自治区城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》第二十四条规定了限制条件，必须由划拨土地使用权的出租方办理出让手续，与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，补缴出让金，办理登记手续后，方可出租土地使用权。由此可见，杨某的观点是不正确的。

但是，本案的违法主体应是镇中学。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，确需改变该宗土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政管理部门同意，报原批准用地的人民政府批准；其中，在城市规划之内改变土地用途的，在报批前应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”镇中学是以公益事业而取得的划拨土地使用权，若要改变土地用途，理应提交确需改变土地用途的申请书，依照法定的程序办理审批手续，经批准后，方可按新批准的土地用途使用土地。事实上，镇中学却未经批准擅自将房屋出租给汤某办以赢利为目的的养鸡场，改变了土地用途，违反了该条款的规定，构成了违法改变土地用途，是本案的违法主体。

所谓非法占地是指：单位或个人未经批准擅自占用土地，采用欺骗手段骗取批准占用土地，以及超过批准的数量多占土地的行为，其显著的特征就是行为人没有取得任何批准文件而擅自占用土地。

针对本案，当事人之间真实的法律关系是土地转让关系，其违法行为的表现形式是以其他形式非法转让土地，这里以本案当事人签订的房屋租赁合同为构成要件。由此可见，县国土资源局认定汤某非法占地给予处罚，明显适用法律不当，违法主体认定错误，违法主体应是镇中学。但汤某与镇中学之间租赁房屋的行为属于民法调节的范畴，不受法律保护。

依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节，处以罚款”的规定，县国土资源局应依法收缴镇中学所收租金中包含的土地收益部分，并对其违法行为，根据情节给予处罚。

有谁知道织金县鸡场乡打材箐小学的吗？具体位置在哪里？

杨文学，男，苗族，1975年9月生，贵州省毕节市织金县鸡场乡鸡坡村村民。他是一个靠劳力背“背篼”赚钱糊口的农民工，却用背了8年“背篼”挣来的13万元血汗钱为家乡修路。在他带动下，一个传承几代人的山区公路梦想即将变为现实。杨文学的家在织金县鸡场乡鸡坡村核桃寨，距外面的公路虽然仅4公里，但村民出行却始终是一大难题。冬天，这里温度降至零下，村民买一车煤过冬，全寨的劳力都得去帮忙，每人背七八个来回，才能将一车煤运完。山里每户每年近万斤的苞谷和土豆，运到外面虽然能卖个好价钱，可就是运不出去，不少都烂在地里。修通公路成为村民多年的梦想。1998年，杨文学离开家乡去昆明当建筑工人。一年之后，他到六盘水的小煤窑背煤。在煤窑里，工人们只能弓着身子爬行。但面对背一吨煤15块钱的高价，杨文学一天能从洞里背出来6吨，并且一干就是六年。后来他又来到贵阳打工，靠背“背篼”挣钱。到2010年底，杨文学辛辛苦苦攒了13万元，本想装修房子，但一看到家乡出行困难依旧，便说服妻子，用攒下的血汗钱为家乡修路。修路的工程2011年3月25日正式开工。杨文学首次取出了两万元交给寨上，自己又继续回贵阳打工。寨里的杨文书记着杨文学拿出修路的现金账：2011年3月25日，2万元；4月9日，6万元；4月17日，3万元；5月3日，2万元，共计13万元。想尽快修通路的杨文学，并不知道修路的艰辛，难题很快就来了。路从山谷过来，先要经过熊家寨两户人家的山地，才能进入核桃寨。乡政府协调好了第一户，可第二户人家却怎么也不答应。最后，杨文学只好承诺自己再出21000元“买路钱”。为了修路，杨文学几乎花掉了所有积蓄，自己的孩子上了半年英语补习班后却再也交不起补课费。他直到现在还记得，有一次孩子生病了，医院须交1000元押金，可他只有500元，说了很多好话才让孩子住进医院，几天后孩子病稍好，他就带着孩子出院了。他家房子是2008年砌起来的，每年春节，他都要看着这栋一直没有竣工的新房发愣。路在慢慢延伸，杨文学能拿出的钱越来越少。为了筹集资金，他带着20多个乡亲到贵阳背“背篼”挣钱。杨文学的事迹被媒体报道后，团省委春晖行动发展基金会拨款10万元，贵州省公路局拨出专款15万元，资助他家乡修路。卓先顺是遵义市社会义工协会的创始人，25年来，他用自己的实际行动，传递爱心，温暖着身边需要帮助的人，先后资助了60多名学生完成学业，直接帮教“问题青少年”30多人，受他帮助的贫困孩子达500人之多。 小时候的卓先顺，因受人资助而改变命运。也因此，卓先顺从参加工作的第一年开始，就决心多做好事，回报社会。刚开始时，他坚持用自己每月的部分工资，以匿名方式，资助贫困学生60多人。他知道，靠一个人的力量是有限的，而如何让的爱心人士参与到慈善中来，帮助需要关爱的人呢？2009年，卓先顺发起成立了遵义市善道爱心基金，动员社会爱心人士帮助贫困学生完成学业。当得知第二届全国道德模范提名奖获得者冯计生前联系的428名贫困学生急需资助时，卓先顺经过10个月的多方努力，资助他们顺利完成了学业。 2008年，卓先顺认识了一位“问题少年”小杰，这孩子因父母离异，父亲病重无人关爱，逃学、打架，变成了一个让家人老师都头疼的孩子，卓先顺便开始像家人一样关爱小杰。在他的努力下，小杰健康成长，目前已是一名大专学生。从此，卓先顺积极关注“问题青少年”，用发自内心的关爱去影响这些孩子。他说：“帮助一个问题学生比帮助一个贫困学生更为重要。”2009年8月，卓先顺在遵义市红花岗社区倡导成立了首家社区关爱青少年家园，组织社会力量走进社区，帮助“问题孩子”、“留守儿童”解决困难和问题，给予他们关爱和帮助。 毛主席说：“一个人做一点好事并不难，难的是一辈子做好事”。卓先顺下定决心：一辈子做公益。为关爱和帮助的人，2009年，卓先顺毅然辞去了遵义烟厂中层干部高薪职位，专职从事志愿公益爱心事业。2011年6月18日，卓先顺领头创建了“遵义市社会义工协会”。这是遵义首家取得合法资质的民间公益性非盈利组织，发展至今，已有注册志愿者4000多名。通过这个爱心平台，整合各类社会资源，卓先顺带领着志愿者们，先后关爱和帮助了农民工子女、残疾人子女、留守儿童、社区困难家庭、问题青少年等无数需要关爱帮助的人。

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